In unseren Beratungen fragen uns Kunden immer wieder, ob es sinnvoller ist, eine höhere Rate zu vereinbaren oder die – fast immer vorhandene – Sondertilgungsmöglichkeit zu nutzen. Die Abwägung zwischen diesen unterschiedlichen Tilgungsstrategien ist nicht immer leicht. In diesem Beitrag stellen wir die grundsätzlichen Vor- und Nachteile dieser beiden Ansätze gegenüber.
Schuldenfreiheit
Durch die monatlich höhere Rückzahlung (Tilgung) wird das Darlehen schneller zurückgezahlt. Damit reduziert sich die Laufzeit kontinuierlich. Das bedeutet, dass Sie schneller schuldenfrei sind.
Zinsvorteil
Der monatliche Tilgungsanteil reduziert kontinuierlich die Restschuld des Darlehens. Die fälligen Zinsen werden monatlich auf Basis der noch bestehenden Restschuld kalkuliert. Durch eine höhere Rückzahlung fallen über die gesamte Laufzeit weniger Zinsen an. Einfacher gesagt: Je schneller Sie Ihre Schulden abbauen, desto weniger Zinsen müssen Sie insgesamt zahlen.
Sparmotivation
Die Darlehensrate muss monatlich pünktlich gezahlt werden. Durch diese Vereinbarung im Kreditvertrag mit der Bank wird der Immobilieneigentümer im positiven Sinne „verpflichtet“, Vermögen aufzubauen. Das bedeutet, dass Sie regelmäßig Geld sparen, indem Sie Ihre Schulden ab und damit ihr Vermögen aufbauen.
Verhandlungsspielraum
Sollte doch mal etwas schiefgehen, sind Banken erfahrungsgemäß eher bereit, Laufzeiten zu strecken, wenn bereits ein solider Teil des Darlehens zurückgeführt worden ist. Das „Strecken“ der Darlehenslaufzeit bedeutet, dass die Bank die Rückzahlung verlängern kann, wenn Sie in Schwierigkeiten geraten. Dies bleibt jedoch eine Notlösung, die nur im absoluten Ausnahmefall genutzt werden sollte.
Belastung
Die konstante Belastung bietet zwar eine gewisse Sicherheit in der Planung, die höhere Rate bindet jedoch Ihre Flexibilität. Durch diese geringere Flexibilität kann eine umfassendere Haushaltsplanung notwendig werden. Eventuell höhere einmalige Ausgaben müssen vorher berücksichtigt. Vielleicht kann der ersehnte Jahresurlaub dann nicht mehr direkt bezahlt werden, bzw. werden dafür Rücklagen benötigt. Das heißt, dass Sie mit einer höheren monatlichen Rate weniger finanziellen Spielraum haben.
Finanzierungsspielraum
Banken berücksichtigen in der Einnahmen- und Ausgabenrechnung die im Darlehensvertrag vereinbarte Rate. Dadurch kann eine höhere Rate zu geringeren weiteren Finanzierungsmöglichkeiten führen. Dies ist besonders dann relevant, wenn z.B. eine weitere Immobilie zur Kapitalanlage angeschafft werden soll. Mit anderen Worten: Eine hohe monatliche Rate kann Ihre Möglichkeiten einschränken, weitere Kredite zu bekommen.
Einkommensveränderungen
Sondertilgungen können besonders bei Einkommensschwankungen, wie z.B. quartalsweise Auszahlung von Überstunden, Bonus- oder Weihnachtsgeldzahlungen, interessant sein. Gerade dann, wenn die auf ein Jahr gesehene durchschnittliche Rate höher sein darf als die Wohlfühlrate. Da die Sondertilgungen zusätzliche Zahlungen, die Sie meisten jährlich leisten können sind diese besonders dann interessant, wenn Sie gelegentlich mehr Geld zur Verfügung haben oder in den nächsten Jahren mit Einkommenssteigerungen rechnen. Kurz gesagt: Wenn Sie mehr Geld zur Verfügung haben (z.B. durch eine Beförderung oder den Wiedereinstieg nach der Elternzeit), können dieses für die Sondertilgung nutzen.
Notfallreserve
Bei einer geringeren monatlichen Rate wird die Liquidität geschont und Möglichkeiten zum Schaffen von Reserven gegeben. Besonders bei älteren Immobilien können unvorhergesehene Anschaffungen schnell einen höheren Geldbetrag notwendig werden lassen. Stellen Sie sich nur einmal vor, was eine neue Heizung oder die Reparatur des Daches kosten. Besonders dann ist es gut, über finanzielle Rücklagen zu verfügen, um eine teure Kapitalbeschaffung zu umgehen. Das bedeutet, dass Sie bei einer niedrigeren Rate mehr Geld für Notfälle sparen können.
Freiheit
Die Nutzung der Sondertilgung ist eine Option. Die Entscheidung, ob diese genutzt wird oder nicht, kann frei getroffen werden. Auf der anderen Seite führt das nicht selten dazu, dass die tatsächliche Nutzung kundenseitig als nicht so wichtig wahrgenommen wird. In vielen Fällen wird das einmalige Aussetzen schneller zur Gewohnheit. Der eigentliche Wunsch, das Darlehen dann schnellstmöglich zurückzubezahlen, weicht in vielen Fällen dann doch einem schönen Urlaub oder dem neuen Auto. Sondertilgungen bieten Ihnen also Flexibilität, aber auch die Versuchung, das Geld für andere Dinge auszugeben.
Individuelle Tilgungsstrategien: Sicherheit und Flexibilität durch maßgeschneiderte Beratung
Beide Tilgungsstrategien sind gut und richtig. Wie so oft hängt die Wahl von den individuellen Voraussetzungen und Rahmenbedingungen des Kunden ab. Genau deswegen gehören diese in den Mittelpunkt der Beratung. Gerade dann, wenn es darum geht, die Ängste vor Unvorhergesehenem zu behandeln. Daher definieren wir gemeinsam mit unseren Kunden sowohl die Wohlfühl-, als auch die Maximalrate und führen zusätzlich einen Stresstest durch. Dieser berücksichtigt in aller Regel Szenarien wie Tod eines Darlehensnehmers, Arbeitslosigkeit und Krankheit, da diese eine relevante Auswirkung auf die Einkommenssituation haben.
Damit stellen wir sicher, dass alle benötigten Informationen und Details bekannt sind und so die individuell richtige Entscheidung getroffen werden kann. Kontaktieren Sie uns noch heute für eine kostenlose und unverbindliche Beratung. Gemeinsam finden wir die optimale Tilgungsstrategie für Sie.
