Das Eigentum an Grundstücken und Immobilien wird nicht nur beim Erwerb (Grunderwerbssteuer) versteuert, sondern es findet zusätzlich eine jährliche Besteuerung statt. Die Zahlweise dieser Steuer variiert. Da die Steuerausgabe im umlagefähig ist, wird diese auch von vielen Mietern im Rahmen der Nebenkosten gezahlt.
Warum wird die Berechnungsgrundlage angepasst?
Die bisherige Berechnungsgrundlage über die sogenannten Einheitswerte wurden bereits 10.04.2018 für verfassungswidrig erklärt. Die Einheitswerte beruhen auf Daten von 1964 (alte Bundesländer) und 1935 (neue Bundesländer).
Die unterschiedliche Wertentwicklung führt dazu, dass vergleichbare Immobilien in benachbarten Lagen unterschiedlich besteuert werden. Das stellt aus Sicht des Bundesverfassungsgerichtes einen Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz da. Als Konsequenz wurde der Gesetzgeber aufgefordert die Berechnungsgrundlage ab dem 01.01.2025 anzupassen.
Wer muss bis wann und wie die Grundsteuererklärung abgeben?
Im Rahmen dieser Anpassung sind alle Eigentümer von Grundstücken -egal ob und / oder wie bebaut zur Abgabe der Grundsteuererklärung verpflichtet. Stichtag hierfür ist der 01.01.2022. Die Abgabe ist bis 31.10.2022 abzugeben.
Jeder, der also am 01.01.2022 in einem Grundbuch als Eigentümer eingetragen war muss diese Erklärung bis zum 31.10.2022 gegenüber dem Finanzamt abgeben. Die Erklärung kann ausschließlich elektronisch abgegeben werden.
Wie wird die neue Grundsteuer denn zukünftig berechnet?
Die Grundsteuerreform ist noch in vollem Gang, wie hoch die neue Belastung tatsächlich sein wird lässt sich noch nicht finale ermitteln. Der Rechenwert ist allerdings bereits bekannt:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz
Die in diesem Jahr fällige Grundsteuererklärung bildet die Grundlage zur Ermittlung des Grundsteuerwertes.
Wie genau ermittelt sich der Grundsteuerwert für selbstgenutzte Immobilien?
Die Berechnung erfolgt über das sogenannte Sachwertverfahren. Diese Verfahren wird immer dann genutzt, wenn im wesentlich die Werthaltigkeit des Bauwerks im Vordergrund steht. Das ist klassischerweise bei selbstgenutzten Immobilien der Fall. Hierbei werden Faktoren wie bspw. der Bodenrichtwert, sowie Grundstückfläche und -art, als auch das Alter des Gebäudes berücksichtigen.
Der Grundsteuerwert – wird mir die Wertsteigerung nun zum Verhängnis?
Bei vermieteten Immobilien kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei diesem steht weniger die physische Werthaltigkeit im Vordergrund, sondern primär die Ertragskraft (Mieteinnahmen). Von den Jahresrohertrag (Nettokaltmieten pro Jahr) werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Das Ergebnis wird Reinertrag genannt. Durch Multiplikation mit einem Vervielfältiger und Addition des abgezinsten Bodenwertes erhält man den Ertragswert.
Der Vervielfältig ist abhängig von der Lage der Immobilie und sagt aus, nach wie viel Jahren die Mieteinnahmen den Kaufpreis refinanziert haben. Der Grundsatz ist hier je kleiner der Vervielfältiger ist, desto höher ist die Rendite.
Der Vervielfältiger im Jahr 2019 in Berlin betrug 30,6. Es dauerte 30,6 Jahre, bis die Mieten den Kaufpreis erbracht haben und das Investment amortisiert ist. Berlin war damit -renditemäßig- ein besseres Investment als München (Vervielfältiger 43) und ein schlechteres als Hamburg (28).
Die Steuermesszahl – der neue Liebling der Eigentümer
Durch diesen Multiplikator soll die Wertsteigerung die seit 1935, bzw. 1964 stattgefunden hat ausgeglichen werden. Diese Zahl wurde kräftig von 0,35% auf 0,031% für Wohnimmobilien gesenkt. Für anders genutzte Immobilien, sowie unbebaute Grundstücke beträgt die Steuermesszahl 0,034%. Zusätzlich wird es auch weiterhin eine Förderung des kommunalen, sowie genossenschaftlichen und sozialen Wohnungsbau in Form eines Abschlags von 25% geben.
Der Hebesatz – jetzt wird es doch richtig teuer, oder?
Die Frage, wie viel oder ob es überhaupt teurer wird, lässt sich heute noch nicht abschließend beantworten. Marcel Kremmer von der Maintreuhand in Würzburg erklärt dazu im Podcast „Backstage Baufinanzierung“, dass er von dem Grundsatz ausgeht: „Je größer, neuer oder unbebauter, aber baureifer ein Grundstück ist, desto teurer wird es wohl“. Nach seiner Einschätzung bemühen sich die Gemeinden darum sowohl eine möglichst einheitliche Berechnung als auch -möglichst- gleichbleibende Belastungen sicher zu stellen. Diese grundsätzlich Aufwandneutralität erläuterte auch Jürgen Lindauer (Director Corporate Tax Services beim Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen KPMG) gegenüber dem Handelsblatt, wies ergänzt allerdings daraufhin, dass einzelne Steuerpflichtige stärker zur Kasse gebeten werden. Beide wiesen auf die noch unklare Höhe der zukünftigen Hebesätze hin.
Was sind nun die nächsten Schritte und was muss beachtet werden?
Unbedingt die Grundsteuererklärung bis zum 31.10.2022 abgeben. Dazu kann das Tool „Elster“ genutzt werden. Ich persönliche empfehle an dieser Stelle das Angebot von MyGrundsteuer (https://mygrundsteuer.app/).
Auf Basis der Grundsteuererklärung wird das Finanzamt einen Feststellungsbescheid versenden. Dieser ist der Grundlagenbescheid für den Grundsteuermessbescheid. Dieser wiederum ist die Grundlagenbescheid für den Grundsteuerbescheid. Kremmer ergänzt, dass die „grundsätzlichen verfahrensrechtlichen Spielregeln“ gelten. Wer also Einwände gegen den Grundsteuerwert hat muss auch den dazugehörigen Bescheid anfechten und die relevanten Fristen beachten.
Die große Herausforderung seitens der Ämter besteht darin, dass in den „kommenden Monaten rund 36 Millionen Immobilien, darunter 24 Millionen Wohnimmobilien, neu bewertet werden müssen“, sagt Lindauer. Dieser Umstand führt nicht nur bei Ämtern zu Engpässen, auch bei Steuerberatern erwartet Kremmer diese. Wer Unterstützung nicht nur bei der Grundsteuererklärung, sondern auch bei den weiteren Verfahrensschritten benötigt, sollte sich schnellstmöglich seinen Steuerberater kontaktieren oder sich um einen kümmern.
Abschließend weise ich noch darauf hin, dass über die tatsächliche Belastung noch keine zuverlässige Aussage möglich ist. Das liegt daran, dass die Gemeinden die jeweiligen Hebesätze noch nicht bekannt gegeben haben. Wahrscheinlich sogar selbst noch gar nicht kennen.
Quellen:
https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html
https://www.immoportal.com/glossar/vervielfaeltiger
https://www.homeday.de/de/immobilienbewertung/vervielfaeltiger-kaufpreisfaktor/#interpretation
ING-Podcast: Backstage Baufinanzierung, Folge 22
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